KERTOKAA, MITÄ HALUATTE TIETÄÄ ASUNTOYHTIÖN HALLITUKSEN JÄSENEN VASTUUSTA
| Emme vastaa, mutta välitämme edelleen
Kysymysluetteloa päivitetty viimeksi| 10.4.2010

Tästä kaikki alkoi: Kauppalehden debattisivulla 24.1.2011:

Opas asunto-osakeyhtiön hallituksille

esitin, että hallituksen jäsenet kaipaavat usein tietoa siitä, miten toimia käytännössä, jottei synny ongelmia vastuiden kanssa.
Lopussa ehdotin, että mm. alan eri järjestöjen asiantuntijoiden - myös muiden kuin juristien - pitäisi lyödä viisaat päänsä yhteen, vaikkapa opetusministeriön alaisessa hankkeessa, jonka tehtävänä olisi pikaisesti vastata kysymykseen: Mitä ihan käytännön toimia hallituksissa tulisi tehdä, jotta vastuista selvitään. Siis keskeisimmissä asioissa selkeitä muistilistoja ym.

Mielipiteeni herätti kommentin:

Sata järjestöjen viisasta varmasti selvittää paremmin kuin maallikot vastaukset yksittäisiin kiperiin kysymyksiin.
Mutta satatuhatta hallitusten jäsentä tietää varmasti asiantuntijoita paremmin sen, mitkä asiat hallituksissa aiheuttavat epätietoisuutta. Mitäs jos lähdettäisiin puuhun tyvestä eikä latvasta: Saahan asiantuntijat niitäkin ongelmia käsitellä, joita pitävät tärkeimpinä, mutta hallituksiin saadaan paremmin väkeä, jos vastataan sellaisiin kysymyksiin, jotka hallituksen jäseniä huolestuttavat - ovatpa asiantuntijoiden mielestä tyhmiä tai ei.

Tämä on varmasti totta - siksi on nyt perustettu tämä sivusto:

|
Pyydän lähettämään sähköpostitse kysymyksiä, jotka ovat askarruttaneet hallitustyössä:
Missä asioissa on epävarmuutta siitä, mitä huolellisuusvelvoite käytännössä edellyttää hallituksen jäseniltä.

Pyrin jatkossa kertomaan täällä suppein listoin siitä, millaisia asioita koskien kysymyksiä tulee.

Keräämisen varsinainen tarkoitus on saattaa "juuri oikeantyyppisiä" kysymyksiä esillä kun asunto-osakeyhtiöalan asiantuntijat pohtivat opastuksen tarvetta. Oma osuuteni on vain kerätä kysymyksiä ja välittää niitä eteenpäin vapaasti asiantuntijoiden pohdittavaksi oppaassa.
Toivomukseni on, että opastuksesta saataisiin ainakin ensimmäinen versio todella nopeasti ja että se olisi vapaasti kaikkien käytettävissä internetissä.

|| Osoite on:
ilkka.tahtinen (at) kukavastaa.fi


2.2.2011

Ilkka OT Tähtinen, HTM
(Töikseni toimin Asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus Oy Helsinki:ssä: www.asoytilintarkastus.fi
Alaan liittyvät "harrastukseni" näkyvät osoitteissa: www.tilinpaatosopas.fi ja www.toiminnantarkastus.fi)



Seuraavaan olen poiminut eräitä esille otettuja kysymyksiä (Ainakin toistaiseksi vain päivitysjärjestyksessä: Tuoreimmat ensin.)

10.4.2011

Mitä asioita osakkaan kyselyoikeus koskee tilinpäätöksen käsittelyn yhteydessä?

Taloyhtiössämme tilinpäätös on aina laadittu hyvin mitään sanomattomana. Voinko esimerkiksi vaatia tietoa suurista saatavista (meillä on liikehuoneistovuokralaisia), vuokratilojen neliövuokrahintoja ja lisäselvityksiä hoitovastikejäämän osalta? Entä perusteluja sellaisille hallituksen ilman yhtiökokouspäätöstä toteuttamille hankkeille, joiden osalta epäilen, että ne olisivat edellyttäneet yhtiökokouksen päätöstä?

27.2.2011

Hallituksen itsenäisen toiminnan rajoista on usein todettu, että taloyhtiön hallituksen toimintavapaus on paljon vähäisempi kuin osakeyhtiössä: Yhtiökokouksen päätöksiä edellytetään merkittäviin toimiin, tai ellei niitä voida odottaa, tulee osakkaille ilmoittaa toimenpiteistä mahdollisimman pian.

Kaipaisin aivan käytännöllisiä esimerkkejä rajoista.

Olen ostanut puoli vuotta sitten osakkeet 50 vuotta vanhasta yhtiöstä, jossa ei oltu ryhdytty mihinkään toimiin esimerkiksi putkiston osalta. Nyt minut on valittu hallitukseen.

Kun totesin ensimmäisessä hallituksen kokouksessa, että meidän pitäisi käynnistää selvitystyöt putkiston uusintatarpeesta, totesivat muut hallituksen jäsenet, että ensinnäkään talossa ei ole esiintynyt kuin joku pistevuoto, joten ei ole syytä olettaa putkiston olevan pikaisen uusinnan tarpeessa ja toiseksi talousarviokäsittelyn yhteydessä ei tällaiseen ole varauduttu, joten hallitus ei voi itsenäisesti selvityksiä aloittaa.

Onko todella niin, ettei hallitus voi tehdä mitään korjaustarpeiden alustaviakaan selvityksiä itsenäisesti?
Onko aina, kun hallituksessa todetaan vasta talousarviota käsitelleen yhtiökokouksen jälkeen suunnittelutarpeita, pakko joko odottaa seuraavaan yhtiökokoukseen tai kutsua ylimääräinen yhtiökokous koolle päättämään kartoitustyön aloittamisesta?
Ymmärrän, ettei putkistouusinnan kallista varsinaista suunnittelua voida aloittaa ilman, että yhtiökokouksessa on päätetty sen tarpeellisuudesta, mutta onko todella niin, että yhtiökokouksen päätöksenteon pohjaksi hallitus ei voi teetättää arviota, koska sekin jotain maksaa?
Sama kysymys koskee luonnollisesti muitakin merkittävää suunnittelua vaativia korjaushankkeita.

25.2.2011 Hallituksen jäsenen mahdollista vastuuta koskeva toiminnantarkastukseen liittyvä teksti herätti kysymyksen:

Taloyhtiössämme mietitään, tulisiko hallituksen vastuuvakuutusmäärää korottaa. Miten hyvin vakuutus käytännössä auttaa?

Olen kuullut, että aivan tavallisten hallitusten jäsentenkin osalta olisi joskus todettu, ettei vakuutus korvaa, jos ei ole ollenkaan pyritty hallituksen toimesta varmistumaan - sittemmin perättömiksi osoittautuneiden - ammatti-isännöitsijän hallitukselle taloyhtiöstä esittämiä tietoja.

Onko olemassa tällaisia asioita, joita olisi pakko selvittää ja jos, niin mitä ne voisivat esimerkiksi olla?

22.2.2011 Mikä on hallituksen vastuu jos pienessä taloyhtiössä päädytään valitsemaan ainoaksi tarkastajaksi osakas, vaikka tiedetään, ettei hänellä ole juuri mitään käsitystä tilinpäätöksen, kirjanpidon ja asunto-osakeyhtiölain keskeisimmistäkään säännöksistä?
Perinteisesti on katsottu, että hallituksen tulee huolehtia lainmukaisesta toiminnasta taloyhtiössä - voidaanko tässä asiassa kuitenkin "piiloutua" sen taakse, että "osakkaat tietävät, että valitun toiminnantarkastajan kyvyt arvioida laillisuutta ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun toteutumista ovat käytännössä olemattomat"?
Jos siis esimerkiksi uudelle osakkaalle aiheutuu vahinkoa siksi, että hänelle on annettu virheellistä tietoa, kärsiikö vahingon yhtiö vai kantavatko vastuun yksinomaan hallituksen jäsenet (ja toiminnantarkastaja)?

Valitettavasti tämä on osa kysymyskokonaisuutta, johon en osaa vastata, vaikka koko toiminnantarkastussäännöstö on erittäin keskeinen jo oikeusturvankin kannalta ja vaikka minun pitäisikin tuntea taloyhtiöiden tarkastusasioita.

Ainoa lohtuni asiassa on, että en ole yksin.

- Eräässä koulutustilaisuudessa tilintarkastusalan johtaviin kuuluva asiantuntija totesi hiljan: "Toiminnantarkastus on nollasääntelyä."
- Eräässä sadoille hallituksen jäsenille pidetyssä tilaisuudessa kerrottiin toiminnantarkastuksesta. Vieressäni esitystä kuuntelemassa istui pitkään kiinteistönhoitoalalla toimittuaan ammattitilintarkastajaksi sittemmin ryhtynyt kollega. Hän totesi esityksen jälkeen: "Toiminnantarkastus kuvattiin samalla tavoin kuin itse olisin kuvannut tilintarkastusta."

Kun asia kuitenkin on mielestäni olennainen, olisi toivottavaa, että sekä hallituksen jäsenet, että osakastilintarkastajina toimineet henkilöt ottaisivat suoraan yhteyttä asiassa, sillä vaikka olen useassa yhteydessä pyrkinyt herättämään asiasta keskustelua, mm. Tilintarkastus -lehdessä 5/2010 ja julkaisussa ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN TOIMINNANTARKASTUS - Tietoa ongelmista, ei keskustelu tarpeettoman epävarmuuden poistamiseksi näytä käynnistyneen.

Omalta osaltani olen toistaiseksi päätynyt korostamaan, että pelkän toiminnantarkastajan käyttö merkitsee ratkaisevasti heikompaa varmistusta taloyhtiöiden asioiden hoidon lainmukaisuudelle ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun toteutumiselle kuin ammattilaisen suorittama tilintarkastus. Poikkeuksena ovat ne käsittääkseni melko harvinaiset taloyhtiöt, joissa on sellainen toiminnantarkastajaksi halukas henkilö, joka hallitsee asunto-osakeyhtiöihin liittyvät asiat hyvin samantyyppisesti kuin pätevä tilintarkastaja.

Toisaalta toiminnantarkastajan puutteellinen tietämys on vähemmän kohtalokasta niissä yhtiöissä, joissa hän toimii tilintarkastajan rinnalla: Onhan ammattilaisen vastuu ensisijainen. Tätä ei pidä ymmärtää niin, ettei osakastarkastajan paikallistuntemuksen hyväksi käyttäminen esimerkiksi tositteiden yhtiölle kuulumisen osalta olisi arvokasta. Kyse on ainoastaan siitä, mitä toiminnantarkastaja joutuisi toiminnantarkastuskertomuksessaan vakuuttamaan selvittäneensä olevan kunnossa.

19.2.2011 Miten hallituksen jäsenenä tulisi toimia tilinpäätöksen osalta, jos ei todellakaan tiedä mitään kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä?

Tätä jo jonkun aikaa sitten tullutta kysymystä olen "säästellyt", koska siihen oli tulossa mielestäni lohdullinen vastaus:

Olen pitänyt tätä pitkään ongelmana, johon olisi vihdoin saatava käytäntöön kohtuutyöllä sovellettavia ratkaisuja.

Kuvittelen kirjakaupoista saatavan ja netissä nyt vapaasti luettavissa olevan ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TOIMINTAKERTOMUS - Onnistuneen päätöksenteon pohja sekä niinikään netissä olevien Kiinteistölehden 1 ja 2/ 2011 artikkeleideni antavan ainakin jonkinlaisen keveän avauksen järkevälle hallitustyöskentelylle tämäntapaisissa tilanteissa jos isännöinti on ammattilaisten käsissä.

Kyseiset - ja muutakin tilinpäätökseen liittyvää - löytyvät hallituksen koulutustamme esittelevätä sivustolta www.tilinpaatosopas.fi.

8.2.2011 Isännöitsijän valinta

En ole mistään löytänyt yleisiä osto-osaamistason ohjeita parempia käytännön tason neuvoja esimerkiksi isännöitsijänvaihdokseen tai isännöintisopimuksen uusimiseen liittyen.
Kaipaan selkeitä listoja niistä asioista, joihin pitäisi huolellisen hallituksen vastuunsa kantaakseen kiinnittää huomiota. Siis ihan sen tyyppisiä, että mitä muuta kuin tuossa Kauppalehden jutussanne esittämä "on voimassa oleva vastuuvakuutus toiminnassaan."

Onko olemassa a) Jotain ohjeistusta b) Asiantuntijoita, joita voisi käyttää isännöitsijää valittaessa (ei mielestäni kaivata mitään psykologia tms. joutavaa rekrytointikonsulttia vaan ihan raakaa "byrokraattiasiantuntijaa": Kyllä kai useimmat hallitukset osaavat itse arvioida ehdokkaiden sopivuutta tehtävään riittävästi, mutta nuo erilaiset riskeihin varautumistoimet hallituksen vastuun kannalta eivät liene monen vahvinta aluetta)?

Ja vielä tärkeämpänä tietysti ainakin suurissa urakoissa urakoitsijan valinnan yhteydessä: Mitä muuta kuin ne ainaiset vero-, eläke- yms. selvitykset tulisi hankkia. Luottokelpoisuus, . . ? Ja sitten kun on lista: Miten asian voisi järkevästi "kuitata" isännöitsijätoimiston kanssa hallituksen kokouksessa tai muuten.

Suuren urakan seuranta

Minkätyyppisiä asioita tulee käsitellä hallituksen kokouksessa, missä vaiheessa ja miten yksityiskohtaisesti. Itse olen kuullut tapauksesta, jossa isännöitsijä ja puheenjohtaja osallistuivat työmaakokouksiin, joissa päätettiin erittäin suurista asioista. (Sinänsä ihan aiheellisista lisätöistä.) Muu hallitus kuuli niistä vasta puolentoista vuoden päästä kun tilinpäätöksessä ilmoitettiin urakan maksaneen 100.000 euroa enemmän kuin lisätyövarauksin oli suunniteltu ja todettiin, että pitää päättää lisälainanotosta. Tällaisessa tapauksessahan muut hallituksen jäsenet joutuvat pahaan välikäteen: Eivät tiedä mitään taustoista vaan olivat pahaa-aavistamattomina kirjoittaneet urakan kesken ollessa tilinpäätöksen, jossa ei kerrottu asiasta mitään, vaikka lisätyötarve ilmeni valtaosin aivan hankkeen alkuvaiheessa. Tällaisessa tilanteessahan tosin tuli kyllä rikottua tilinpäätössääntöjäkin, kun ei edellisessä tilinpäätöksessä jo kerrottu esille tullutta lisäkorjaustarvetta, mutta yleisenä periaatteena hallituksen jäsenten tiedonsaantioikeudesta:

Miten pitkälle isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja voivat toimia tiedottamatta jäsenille?

(2.2.2011) Tässä tämän sivuston perustamiseen johtaneen idean antaneen (kiitos vielä siitä!) esittämiä kysymyksiä:

- Kuinka pitkälle hallituksen jäsenen vastuu saadaan turvattua pelkin sopimusjärjestelyin?
Jos huoltoliikkeen kanssa on sovittu selvästä kattolumen pudotusvastuusta: Kuinka kauan hallituksen jäsenet voivat vain kävellä ohi jäätyneen lumen roikkuessa kulkureitin yläpuolella ilman puomeja?
Millaista ja miten todisteellista toimintaa tarvitaan siinä vaiheessa kun ei enää voida vain katsella?
Miten vastuu menee, jos puomitukset hoidetaan, mutta todetaan ohikulkijoiden jatkuvasti siirtävän niitä syrjään vaarapaikasta?

- Mikä on ammatti-isännöidyssä taloyhtiössä riittävää kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan järjestämisen asianmukaisuuden varmistamista?

- Missä kulkee hyväksyttävän toiminnan raja jos isännöitsijätoimisto käyttää erittäin runsaasti - muutenkin kuin parin sadan korjauksissa "hyviksi ja kohtuuhintaisiksi" toteamiaan yhteistyökumppaneita?

- Millainen selvittelyvelvollisuus ammatti-isännöidyssä talossa on hallituksella?
Tuleeko suurten hankkeiden yhteydessä jotenkin - ja jos niin miten - isännöitsijästä huolimatta varmistaa, että suunnitellut toimet ovat laillisia ja päätökset tehdään ajoissa?
Voidaanko esimerkiksi turvautua tilintarkastajan suorittamaan suunnitelmien laillisuustarkastukseen (pyydetään katsomaan jo etukäteen, tulisiko suunnitelmien toteuttaminen aiheuttamaan tilintarkastuskertomuksen huomautustarpeen - vaikkapa ullakkorakennusoikeuden "myyminen" hallituksen jäsenelle ilman avointa kilpailuttamista)?

Sivun alkuun